当前中国房地产

　　这几天，国内民众对房地产市场最为关注的恐怕是两大问题，一是“70年产权大限之后投资与心灵如何安放”，被这样的一种煽情的语言吓得脚都软了，想到购买的住房土地使用权70年到期后是不是要再缴交费用，真不明白现在的年青人怎么啦，为何当前将要发生的事情不去关注，而老是会想到未来根本不存在的事情，给自己制造所谓的“不安全感”。估计这也是现在不少中国年青人本身的特征吧。

　　二是看到今年以来一线城市的房价如何疯狂，看到这种房价的疯狂上涨开始蔓延到不少二线城市，那么不少年轻人也想搭上这次财富增长的快车，否则错过了这个机会，可能一生也会没有机会了。就如股市暴涨时，不少年轻人疯狂涌入股市一样。目前国内投资者就如去年股市一样已经转向涌入房地产市场。

　　从国家统计局公布的数据来看，70个大中城市新建商品房研究院房价的数据也显示，3月东莞、惠州房价按月分別上涨6.7%和6.1%，苏州和昆山则分別上涨5.8%和5.6%，涨幅都超过了一线城市。连北京周边也是如此。

　　看到房价如此快速上涨，可能又会有人出来说，这是什么“刚性需求”推动，是国内不少居民手上持有的资金投资渠道太少，只能进入房地产市场。但实际上，同样与2015年上半年的股市一样，国内投资者特别年轻的投资者是利用银行的金融杠杆涌入房地产市场，而不是居民钱多了没有地方投资问题。比如，今年1季度全国社会融资总规模达6.59万亿，银行信贷达4.51万亿，个人住房按揭贷款达1.5万多亿，增加幅度达25%以上，都在创历史最高水平。也就是说，当前一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨基本上都是住房投资者利用正规渠道(银行贷款等)及非正规渠道(互联网金融首付贷等)的资金加大金融杠杆涌入房地产市场所造成，基本上是利用银行信贷投机炒作的结果。

　　因为，当前中国的房地产价格高得离谱是谁也不可否认的事实。中国大城市的房价收入比全球领先。北京的房价收入比是33.5，上海则为30.2，深圳的为30，如果以相对于收入基准来看，全球十大房价最贵城市中，中国就占了七个。也就是说，中国已经打造出现代史上最大的房市泡沫。

　　中国这种房地产市场泡沫不仅在于不少城市的住房价格在近十年的时间上涨达到10倍以上，也在于政府一直都在竭尽全力鼓励中国的住房投资炒作者涌入房地产市场。这时，中国的房地产市场价格岂能不高？可以说，当前中国的房价与日本20世纪80年代发生的前所未有的房地产泡沫相比，有过之而无不及。之后日本遭遇了一场60%的崩溃，即使事情已经过去25年，日本的房地产市场的价格还是没有恢复到当年的水平。

　　难道中国房地产的价格就是不会下跌吗？难道中国一线城市的房价就会一直这样涨上去吗？这只能是从中国投资者的过去经验说，但未来市场会发生什么，其实没有人知道。中国政府不知道，民众更是不知道。否则历史上就不会一次又一次的金融危机发生。但是这个吹得巨大的房地产泡沫破灭是必然。谁能阻挡呢？

　　现在的问题，如果某种导火线让当前中国这个巨大的房地产泡沫突然破灭，那是不是会让中国民众造成一场巨大的财富损失的灾难呢？怎么就没有人这样去想过呢？否则，当前的中国住房投资者也不会这样冒然涌入房地产市场。实际上当前中国居民的财富大致在30万亿左右，而80%是以住房持有。如果中国的房价像当初日本那样暴跌60%，那么这将意味着中国居民就有近15%或一半以上的财富蒸发。如果下跌80%，那么将有20万亿美元甚至更多财富蒸发。但是，对于这样一个十分现实的问题，中国的住房投资者从来就不去考虑，因为他们把希望完全寄托在中国政府身上，因为他们相信中国政府不会让房价下跌。

　　遇到问题解决问题

　　连日来，因土地使用年限到期或即将到期，温州(楼盘)部分市民面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，就像往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹，在房产市场上激起千层浪并引发激烈讨论。

　　对于很多人来说，穷其半生的积蓄，最大的一次投资或许就是买房子。而目前对于购房者来说，面临的最大困惑是，住宅建设用地使用权届满后是否还需交巨额出让金续费？已缴纳土地出让金的房产是否还要缴纳房产税？房产税是否可取代土地出让金？

　　土地出让金该不该续交？

　　公开资料显示，土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。首都经济贸易大学赵秀池教授认为，土地出让金是政府一次性出让一定时期的土地使用权的收入。出让时间越长，则出让金越多。目前住宅土地的批租年限为70年，政府一次性收取70年的土地出让金，因此，地价在房价中占的比重较大，大约为30%~40%左右。

　　土地出让金是否该续交？北京(楼盘)市中唐律师事务所王佳红律师列出了两条规定。

　　《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

　　王佳红表示，上述法律规定，土地使用权到期的，土地使用权人需要提出申请，政府批准续期的需要重新签署合同并支付费用。但是，物权法公布后却发生了变化。

　　《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”可见，物权法规定住宅的建设用地使用权届满的，是自动续期，无需提出申请，也没有提及需要再行支付费用。

　　金融杠杆刺激房贷放量增长

　　央行近日发布2016年一季度金融机构贷款投向统计报告(以下简称“报告”)，报告显示，2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比去年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比增加5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比去年占比水平高1.9个百分点。

　　相比去年数据发现，金融机构人民币房地产贷款余额的同比增速正在不断提高。央行数据显示，从去年一季度到今年一季度，人民币房地产贷款余额从18.41万亿元增长到22.51万亿元，而同比增速从19.4%增长到22.2%。事实上，去年9月末，人民币房地产贷款增速比上季末高1.5个百分点，同比增长20.9%；而到了去年末，人民币房地产贷款余额达到21.01万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点。

　　与此同时，房地产贷款增量占全年各项贷款增量的比重也在不断上升。央行数据显示，从去年一季度到今年一季度，房地产贷款增量占全年各项贷款增量的比重从27%上升到32.5%，上升了5.5个百分点。

　　对于金融机构投向房地产贷款的增速不断提升以及比重不断增加，中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，房地产贷款在整个金融机构贷款中占了很重要的地位，这也意味着房地产市场在不断扩张。央行从去年开始，对于房地产市场包括房产信贷方面的一些措施，如下调首付贷比例、降低放贷利率等陆续开展，而这些举措在今年一季度发挥了较大作用。赵锡军也提醒，需警惕房市投机带来的市场波动风险。

　　“房地产市场需求并未真正回暖，金融机构房地产贷款比重不断增加，实际上是政府通过金融杠杆刺激经济的结果”，在黄金钱包首席分析师肖磊看来，今年金融机构投向房地产贷款的增速不断提升、比重不断增加都在意料之中。他表示，从去年末开始，市场对于经济增长的担心已经较重了，通过出口、消费来刺激经济都比较难，房地产就变成了拉动投资、消费，包括税收的重心。政府推行首付贷政策、贷款利率打折等，名义是去库存，实际上是在走房地产拯救经济的路径。

　　而对于房地产贷款占各项贷款比重能否继续增长，赵锡军认为，随着城镇化的推进，居民在城镇的住房需求也会上升，需要通过信贷支持来实现。而肖磊认为，在经济稍微回暖的情况下，这个占比或增速可能会稍微平稳一下，之后会出现下降。而其关键在于，政府能否找到新的经济增长点。他预计，以后消费类贷款的占比将上升，近期央行推行的信用卡政策，意图是在于刺激消费贷，从这个举措来看，央行可能意识到目前房地产贷款占比过大，所以也在有意识地引导贷款领域发生转变。目前政府对于消费金融的支持力度很大，预计以后消费类的占比将上升。